El 28 de mayo de 2023, el Poder Ejecutivo publicó el Decreto Legislativo N° 1568, que regula el Régimen de la Propiedad Horizontal. Este entrará en vigor a los 180 días de la publicación del Reglamento que, a su vez, deberá publicarse en un plazo no mayor de 180 días calendario desde la publicación del Decreto, es decir, hasta el 24 de noviembre de 2023.

 

 

 

Definición y Aplicación

 

 

El Decreto define propiedad horizontal como el régimen jurídico en el que existen Unidades inmobiliarias de Propiedad Exclusiva (UPE), caracterizadas por compartir bienes y servicios comunes.

 

 

Aplicará obligatoriamente cuando las UPE pertenezcan a distintos propietarios y facultativamente cuando tengan un solo propietario.

 

 

Propiedad Horizontal de hecho

 

 

Esta se origina cuando:

 

 

a) Se cuenta con las características para que la edificación esté sujeta al Régimen, siendo condición además que (i) como mínimo una UPE sea transferida a un propietario distinto, y que (ii) no se cuente con Reglamento Interno; o

 

 

b) Existan UPE que comparten bienes comunes, cuyos títulos constitutivos o traslativos han sido asignados con derechos con diferente denominación.
Desafectación y disposición de bienes comunes

 

 

• Se aprueba en Junta de Propietarios con un voto no menor del 75% de participación sobre las áreas comunes, y determina que la titularidad del bien es asumida por la Junta de Propietarios.

 

 

• La transferencia de los bienes desafectados o la constitución de gravamen sobre los mismos se formaliza mediante escritura pública.
Derecho de Sobreelevación

 

 

• Es el derecho a sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes.

 

 

• Junto con la independización y la modificación de esta, consta en el Reglamento Interno o en una modificación posterior. En este último caso, requerirá del voto favorable de propietarios que representen por lo menos el 75% de participación sobre las áreas comunes.

 

 

• Las azoteas y los aires son bienes comunes, salvo disposición distinta del Reglamento Interno. La modificación de tal condición implica su conversión en una UPE, para lo cual se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios de las UPE.

 

 

Junta de Propietarios

 

• La Junta de Propietarios y sus actos relacionados se inscriben en el rubro F) “Otros” de la partida del predio matriz. Los manuales de convivencia, de uso y protocolos no son actos inscribibles.

 

 

• La Junta puede adquirir o disponer de bienes registrables. Sus sesiones pueden ser presenciales o virtuales.

 

 

• Sus acuerdos pueden impugnarse por vía judicial o arbitral, por los asistentes que votaron en contra, los no asistentes o los propietarios privados ilegítimamente de su derecho a emitir voto.

 

 

Registros Administrativos a cargo del Ministerio de Vivienda

 

El Decreto dispone la creación de:

 

 

• El Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, cargo del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, en coordinación con la SBS

 

 

• El Registro de Administradores de Edificaciones sujetas el Régimen

 

 

 

 

PAMELA LARA
Real Estate Businesses
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